Comisión Nacional de Valores
FIDEICOMISOS FINANCIEROS INMOBILIARIOS
Resolución General 623/2013
Normas (NT 2013). Modificación.
Bs. As., 22/11/2013
Visto el Expediente Nº 2620/2013 caratulado: "Proyecto Resolución General s/ Fideicomisos Financieros Inmobiliarios", lo dictaminado por la Subgerencia Legal y por la Gerencia General, y
CONSIDERANDO:
Que la Ley de Mercado de Capitales Nº 26831, aprobó un nuevo régimen regulatorio de la oferta pública, facilitando un moderno sistema destinado a regular en forma integral todo lo referente a la oferta pública de valores negociables.
Que en el marco de dicho ordenamiento jurídico, resulta de interés primordial de esta COMISION NACIONAL DE VALORES impulsar nuevos desarrollos dentro de los instrumentos financieros, con el objeto de expandir el ahorro en moneda nacional y brindar oportunidades innovadoras en el ámbito del mercado de capitales.
Que es conocido que, desde la sanción y promulgación de la Ley Nº 24441, la difusión del fideicomiso se distinguió por su creciente utilización en la vida de nuestro país, lo que incluye a los fideicomisos financieros autorizados a ofrecer públicamente los respectivos valores fiduciarios.
Que lo expresado se corresponde con modernas tendencias imperantes en los mercados de capitales dirigidas, con los recaudos que se estimen adecuados para no desproteger a los potenciales inversores, a poner al alcance del público en general mayores productos.
Que se observa que los instrumentos financieros utilizados para emprendimientos inmobiliarios en la Argentina no se han realizado con oferta pública de valores negociables, consistiendo en general en estructuras financieras privadas, que restringen el acceso de los inversores al alcance geográfico de los desarrolladores de proyectos de construcción.
Que destacando que nuestro mercado de capitales tiene por objeto que el ahorro del conjunto de los argentinos sea volcado a la economía real, única fuente de crecimiento sustentable y genuino, es que esta COMISION NACIONAL DE VALORES propende el desarrollo de fideicomisos financieros inmobiliarios con el objeto de incentivar la inversión en construcción, tanto para la compra de vivienda propia, así como también para ahorristas que estén interesados en acceder a otras alternativas de inversión, permitiendo la adquisición de certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente con la consecuente negociación de los mismos en el mercado.
Que en virtud de lo expuesto, resulta necesario definir la información a incluir en los prospectos y/o suplementos de prospecto en el caso de fideicomisos financieros destinados al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, de manera de brindar información veraz, detallada, eficaz y suficiente del emprendimiento objeto de cada fideicomiso a fin de permitir al público adoptar su decisión de inversión.
Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por los Artículos 6 y 19 de la Ley 26.831 y por la Ley Nº 24441.
Por ello,
LA COMISION NACIONAL DE VALORES
RESUELVE:
Artículo 1.- Incorporar como Sección XVIII -FIDEICOMISOS FINANCIEROS INMOBILIARIOS- del Capítulo IV, Título V de las NORMAS (N.T. 2013) los artículos 45 y 46, con el siguiente texto:
"Artículo 45.- En los casos de fideicomisos financieros que se constituyan con el objeto de desarrollar un emprendimiento inmobiliario, se podrán emitir certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente."
"Artículo 46.- A los fines de lo dispuesto en el Artículo precedente, y adicionalmente al contenido dispuesto en el presente Capítulo, el Prospecto y/o Suplemento de Prospecto deberá incluir la información que a continuación se detalla:
a) Proyecto del emprendimiento inmobiliario a realizarse.
b) Detalle de antecedentes del director de obra y/o empresa constructora y demás entidades subcontratistas.
c) Información sobre contratos celebrados y/o a celebrarse en relación a la ejecución del emprendimiento (contratos de proyecto, dirección y construcción de obra).
d) Planilla de costos estimados, con el flujo de fondos previsto y cronograma de aportes.
e) Detalle de los contratos de seguros vinculados a la ejecución de las obras. El proyecto inmobiliario debe contar con todas las pólizas de seguro correspondientes a los efectos de cubrir una amplia variedad de riesgos potenciales existentes desde el comienzo de la construcción hasta su finalización, debiendo contemplarse los seguros de responsabilidad civil frente a terceros y exigir a los contratistas seguros de responsabilidad del personal que trabaje en el emprendimiento, como también prever cualquier otro riesgo que resulte razonablemente asegurable.
f) Cuestiones regulatorias: detalle de todas las licencias y aprobaciones regulatorias necesarias de las autoridades de la jurisdicción en la que se encuentra el emprendimiento inmobiliario. Se deberá informar sobre el otorgamiento de autorizaciones, habilitaciones, permisos, derechos de construcción, subdivisiones, reglamentos, factibilidades y demás regulación aplicable al emprendimiento.
g) Cuestiones ambientales: se deberá informar en relación al proyecto inmobiliario sobre el cumplimiento de todas las leyes, ordenanzas, normas y regulaciones nacionales y municipales del lugar en el que se pretende desarrollar el mismo, en relación con la protección del medio ambiente.
h) En caso de corresponder, información sobre el procedimiento de comercialización con el objeto de promover y vender las unidades funcionales a construir a favor de terceros.
i) Forma bajo la cual se instrumentará la adjudicación de las unidades funcionales. Asimismo, se deberá acompañar la siguiente documentación: planos, anteproyectos, memoria descriptiva y proyectos del emprendimiento, así como el estudio de factibilidad y justificación económica y financiera del emprendimiento.
Adicionalmente, se deberá publicar en la AUTOPISTA DE LA INFORMACION FINANCIERA informes periódicos sobre el avance de obra correspondiente a cada etapa del proceso de construcción y cualquier información que resulte relevante sobre el emprendimiento."
Artículo 2.- La presente Resolución tendrá vigencia a partir del día siguiente al de su publicación.
Artículo 3.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCION NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL, incorpórese a la página web del Organismo en www.cnv.gob.ar y archívese.-
Alejandro Vanoli.- Hernán Fardi.- Héctor O. Helman.
jueves, 28 de noviembre de 2013
lunes, 18 de noviembre de 2013
La Justicia rechazó una demanda por los daños producidos después de la construcción del hogar del actor, debido a que la encargada de la obra era una sociedad de responsabilidad limitada, y no el arquitecto accionado.
En los autos “Eco Diseño S.R.L. c/ O. E. J. s/Daños y perjuicios - Resp. Prof. Ing. y Arq.”, el accionante llevó a cabo un reclamo por los problemas que sufrió su vivienda construida por el arquitecto de una sociedad de responsabilidad limitada. Pero, precisamente por esta condición, su reclamo no pudo prosperar.
En este sentido, los integrantes de la Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Carlos Bellucci y Carlos Carranza Casares (en este caso en particular) entendieron que en el contrato del fideicomiso estaba especificado que la encargada de la obra era la empresa, por lo que no se podía aceptar el reclamo en contra del profesional.
Siguiendo esta línea de razonamiento, los jueces entendieron que la responsabilidad fue atribuida, a través del contrato, a la sociedad y no así al arquitecto que llevó a cabo los trabajos.
En sus fundamentos, los magistrados señalaron que “corresponde precisar que la legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso. De modo que, esta defensa procede cuando no medie coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender o contradecir respecto de la materia sobre la cual versa el litigio”.
“Todo lo cual denota la correspondencia lógica que debe existir entre el derecho deducido en juicio y la persona que lo hace valer y/o en el cuadrante pasivo, frente a la cual lo pretende hacer valer, identificándose con la tradicionalmente denominada "falta de acción" (sine actione agit), a la cual se ha agregado como requisito de admisibilidad para que sea resuelta en carácter de previo y especial pronunciamiento el consistente en que la falta de legitimación aparezca en forma manifiesta”, expresaron los camaristas.
“Lo que ocurre, en términos generales, cuando el juez se halla en condiciones de expedirse sin otro trámite que el traslado de la excepción a la contraria y sobre la base de los elementos de juicio inicialmente incorporados al proceso”, agregaron en este mismo orden de ideas los vocales.
Los miembros de la Sala alegaron que “cuando -como en la especie- las puntuales pretensiones de la actora dirigidas a que se condene al demandado -de profesión arquitecto- a indemnizar un daño material, con base en los perjuicios generados por su presunta conducta, traducida en incumplimientos relativos a la "supervisión y control de una obra" y "vicios en la construcción", alegándose que el encausado tomó a su cargo la "confección de los planos de arquitectura y estructura", la "selección de proveedores" y la "dirección de la obra", resulta determinante ponderar que del contrato de fideicomiso arrimado por los actores y reconocido por el demandado, resulta que tales responsabilidades fueron encomendadas a la sociedad E. J. O. y Asociados SRL”.
Los integrantes de la Cámara recordaron las precisiones del contrato: “Es el Estudio y Empresa de arquitectura encargado del proyecto de arquitectura y gerenciamiento técnico de la construcción.Asimismo, del capítulo VI, se aprecia que la mencionada sociedad tiene a su cargo: el proyecto ejecutivo de arquitectura, la coordinación y control del proyecto estructural, la coordinación y control de los proyectos de ingeniería básica de todas las instalaciones, las tareas inherentes al desarrollo del proyecto de arquitectura, la ingeniería, las compras y contrataciones y la construcción, entre otras”.
“Desde este piso de marcha los alegados deficientes resultados que se invocan en la demanda y las indemnizaciones que sobre dicha conjetura se pretenden, sólo pueden requerirse a la empresa titular de la relación jurídica, por lo que -en el caso- aparecen erróneamente direccionadas contra la persona física del profesional demandado, pues sería eventualmente la referida sociedad (como ente autónomo) titular de sus derechos propios, la única frente a quien cabría reclamar directamente por las consecuencias de una condena con esos contenidos”, consignaron los sentenciantes.
Los jueces destacaron que “el mentado sujeto de derecho no ha sido traído a juicio, ni media en el caso un cuestionamiento en torno a la utilización de la sociedad, como un mecanismo para frustrar derechos de terceros o transgredir normas de orden público en los términos que prevén los artículos 54 y cc Ley 19.550”.
Eco Diseño S.R.L. c/ O. E. J. s/Daños y perjuicios - Resp. Prof. Ing. y Arq
En este sentido, los integrantes de la Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Carlos Bellucci y Carlos Carranza Casares (en este caso en particular) entendieron que en el contrato del fideicomiso estaba especificado que la encargada de la obra era la empresa, por lo que no se podía aceptar el reclamo en contra del profesional.
Siguiendo esta línea de razonamiento, los jueces entendieron que la responsabilidad fue atribuida, a través del contrato, a la sociedad y no así al arquitecto que llevó a cabo los trabajos.
En sus fundamentos, los magistrados señalaron que “corresponde precisar que la legitimación para obrar consiste en la cualidad que tiene una persona para reclamar respecto de otra por una pretensión en el proceso. De modo que, esta defensa procede cuando no medie coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender o contradecir respecto de la materia sobre la cual versa el litigio”.
“Todo lo cual denota la correspondencia lógica que debe existir entre el derecho deducido en juicio y la persona que lo hace valer y/o en el cuadrante pasivo, frente a la cual lo pretende hacer valer, identificándose con la tradicionalmente denominada "falta de acción" (sine actione agit), a la cual se ha agregado como requisito de admisibilidad para que sea resuelta en carácter de previo y especial pronunciamiento el consistente en que la falta de legitimación aparezca en forma manifiesta”, expresaron los camaristas.
“Lo que ocurre, en términos generales, cuando el juez se halla en condiciones de expedirse sin otro trámite que el traslado de la excepción a la contraria y sobre la base de los elementos de juicio inicialmente incorporados al proceso”, agregaron en este mismo orden de ideas los vocales.
Los miembros de la Sala alegaron que “cuando -como en la especie- las puntuales pretensiones de la actora dirigidas a que se condene al demandado -de profesión arquitecto- a indemnizar un daño material, con base en los perjuicios generados por su presunta conducta, traducida en incumplimientos relativos a la "supervisión y control de una obra" y "vicios en la construcción", alegándose que el encausado tomó a su cargo la "confección de los planos de arquitectura y estructura", la "selección de proveedores" y la "dirección de la obra", resulta determinante ponderar que del contrato de fideicomiso arrimado por los actores y reconocido por el demandado, resulta que tales responsabilidades fueron encomendadas a la sociedad E. J. O. y Asociados SRL”.
Los integrantes de la Cámara recordaron las precisiones del contrato: “Es el Estudio y Empresa de arquitectura encargado del proyecto de arquitectura y gerenciamiento técnico de la construcción.Asimismo, del capítulo VI, se aprecia que la mencionada sociedad tiene a su cargo: el proyecto ejecutivo de arquitectura, la coordinación y control del proyecto estructural, la coordinación y control de los proyectos de ingeniería básica de todas las instalaciones, las tareas inherentes al desarrollo del proyecto de arquitectura, la ingeniería, las compras y contrataciones y la construcción, entre otras”.
“Desde este piso de marcha los alegados deficientes resultados que se invocan en la demanda y las indemnizaciones que sobre dicha conjetura se pretenden, sólo pueden requerirse a la empresa titular de la relación jurídica, por lo que -en el caso- aparecen erróneamente direccionadas contra la persona física del profesional demandado, pues sería eventualmente la referida sociedad (como ente autónomo) titular de sus derechos propios, la única frente a quien cabría reclamar directamente por las consecuencias de una condena con esos contenidos”, consignaron los sentenciantes.
Los jueces destacaron que “el mentado sujeto de derecho no ha sido traído a juicio, ni media en el caso un cuestionamiento en torno a la utilización de la sociedad, como un mecanismo para frustrar derechos de terceros o transgredir normas de orden público en los términos que prevén los artículos 54 y cc Ley 19.550”.
Eco Diseño S.R.L. c/ O. E. J. s/Daños y perjuicios - Resp. Prof. Ing. y Arq
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